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“Micro construtor individual” ganha força e alavanca mercado imobiliário em Xangri-lá
Modelo que na maioria das vezes é aderido por pessoas comuns que compram um lote, erguem uma casa e revendem o imóvel pronto rende em média 40% de lucro aos investidores.
Comprar um lote, erguer uma casa sob medida para o mercado e revender o imóvel pronto pode ser mais do que um bom negócio.
A prova disso é o crescimento significativo de um perfil único de investidor do mercado imobiliário: os chamados “micro-construtores individuais”.
O modelo não é novidade, mas passou a ganhar corpo após a pandemia e colocou holofotes em um fenômeno em que esse investidor, que não se vê como incorporador e não atua em grande escala, aprendeu a jogar o jogo da construção civil em loteamentos, casa a casa, ciclo após ciclo.
“Esses pequenos construtores atingem um público que as grandes construtoras e incorporadoras acabam não enxergando. Enquanto os grandes players acabam priorizando o lançamento de terrenos, casas prontas, mas superpadronizadas, e apartamentos, esses micro-construtores focam em quem busca casa pronta, mas individualizada, de alto padrão e sob medida”, comenta o especialista em negócios imobiliários Fabiano Braga.
O crescimento acelerado desse mercado de lotes voltados à construção para revenda tem explicação: o acompanhamento próximo de profissionais e imobiliárias, que acabam atuando como uma espécie de consultores.
Em vez de apenas vender o terreno e desaparecer, esses profissionais entram em cena desde o início, ajudando o investidor a escolher o lote ideal, passando pela definição da melhor tipologia de casa para aquela região e faixa de público e preço, até o momento ideal de colocar o imóvel à venda.
“Esse apoio técnico e estratégico diminui erros, encurta o tempo entre a compra do lote e a revenda da casa pronta e, principalmente, aumenta as chances de o imóvel já nascer com demanda praticamente garantida”, pontua.
Para se ter uma ideia, só em 2025, a quantidade de investidores que passaram a comprar lotes justamente para construir e revender no futuro representou 12% do total de negociações feitas pela imobiliária comandada por Fabiano, em Xangri-Lá, no litoral gaúcho.
Ainda assim, para ele, a estimativa é que menos de 1% dos profissionais do mercado imobiliário em todo o Brasil – os corretores, no caso – abracem uma abordagem completa – a venda do lote, o fornecimento de informações para o melhor tipo de propriedade a ser erguida e a revenda do imóvel pronto –, o que, segundo ele, deixa descoberto um enorme e promissor mercado.
Lucratividade como combustível para recorrência
Uma das particularidades mais curiosas desse nicho é o comportamento do cliente. Na lógica tradicional, o comprador de imóvel é quase sempre alguém que realiza uma, duas, talvez três transações grandes ao longo da vida. É, por definição, um cliente pouco recorrente. O micro-construtor individual, no entanto, segue na contramão.
Aliadas a essas consultorias especializadas sobre a melhor planta para construir e depois revender, a alta rentabilidade e a previsibilidade de ganho são pontos chaves que ajudam a inverter essa lógica e colocam esse perfil de investidor em uma posição quase que estratégica. De acordo com o especialista, mesmo não sendo uma construtora de grande porte, esse investidor consegue, em ciclos curtos, alcançar margens de lucro que chamam atenção, aspecto diretamente ligado ao alto índice de recorrência. Hoje, a reincidência desse tipo de investidor chega a alcançar um percentual de 100%.
“Não se trata de mágica, mas da soma de fatores como boa escolha de região, projeto adequado, precificação assertiva e uma venda inteligente. O imóvel pode dar um lucro de 30% a 40% em um ano, que é o tempo médio para todo o processo, bem acima de outros investimentos que, na melhor das hipóteses, garantem rendimentos de 15%”, afirma Fabiano.
Mesmo ainda à sombra das construtoras tradicionais, os chamados micro-construtores individuais vão se consolidando em silêncio como um forte nicho do mercado imobiliário. “Eles não substituem as grandes construtoras, mas estão ocupando cada vez mais um espaço que elas deixam em aberto e que tem consumidores desamparados”, conclui.
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